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农村宅基地专题


2014-08-20 20:13   来源:  

农村宅基地专题

 

一、什么是农村宅基地?

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分,是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说,宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地,建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯、农村居民宅基地一般包括居住生活用地,如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地,如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地,如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区,宅基地就是一家一户的农民居民生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有,农民对宅基地依法只享有使用权,农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

二、什么是农村宅基地使用权?

农村宅基地使用权,是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有,但根据我国法律规定,宅基地属于农村集体所有,农民个人没有所有权,只有使用权。因此,农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准,并且不得转让、出租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地,或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途,或村民宅基地的实际使用面积过大,远远超过当地规定的标准,经过村民代表大会或村民大会讨论通过,报请乡(镇)人民政府审查、同意,基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿,不得平调。

三、宅基地使用权包括哪些内容?

宅基地使用权的内容范围比较广泛,主要包括以下几方面:

(1)占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权,便享有对宅基地的独占权,任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木,所有人或管理人应在合理期限内做出处理,不得影响宅基地使用权人的使用。

(2)使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何,宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房,与宅基地使用权同时收法律的长期保障,宅基地使用权人可以自由行使权利。

(3)在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外,可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

(4)宅基地使用权人有在宅基地内种植铝木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。

(5)依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖,继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体,不可分离,所以,宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动,必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

四、农民怎样取得宅基地?

农村居民居住和生活所使用的土地,就是通常所说的农村宅基地。农村的宅基地属于集体所有,个人只有使用权和管理权。农村居民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。土地管理法第六十二条第三款规定:农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条规定办理审批手续。农村居民建住宅用地应遵循几个原则:一是必须符合乡(镇)土地总体规划;二是尽量使用原有的宅基地和村内空闲地,严格控制占用耕地;三是严格按照规定的宅基地标准使用土地;四是必须按照法律法规的程序和审批权限履行用地审批手续;五是农村居民一户只能拥有一处宅基地。

五、怎样办理宅基地审批手续?

农村居民建住宅需要使用土地,应依照以下程序办理用地审批手续:

首先由本人向所在的农村集体经济组织或村民委员会提出用地申请,再由农村集体经济组织召开其成员或村民委员会召开其村民会议,就村民提出的用地申请进行讨论。经农村经济组织成员会议或村民会议讨论通过后,由农村经济组织或村民委员会报乡(镇)人民政府审核。乡(镇)人民政府审核同意后,报县级人民政府批准。

六、农村村民不能申请使用宅基地的情形有哪些?

农村村民属于下列情形之一的,不予批准试用宅基地:

(1)非本村村民;(2)出卖、出租住房或将住宅改为经营场所有申请宅基地的;(3)原有宅基地能够解决分户需要或一户多宅的;(4)村内有空闲地又占用农用地的;(5)不符合村庄建设规划的;(6)其他不宜批准的。

七、农村村民申请宅基地应怎样办理手续?

农村村民申请宅基地,应按下列程序办理用地手续:

(1)村民向村民委员会提出申请;

(2)村民委员会根据村庄规划和当年宅基地用地计划,召开村民会议或村民代表大会依法通过并予公布。公布期满无异议,将拟定建房户名单、位置、面积,报乡级人民政府或办事处审查;

(3)经乡级人民政府或办事处同意后,向国土资源部门申请预审;

(4)吃国土资源部门预审批准文件和建筑规划用地许可证报县级以上人民政府审核批准。

经批准使用的宅基地,须由国土资源管理部门按照批准的面积和位置,到现场划线定界后建房户方可施工。住宅建成后,由国土资源管理部门对实际用地进行复核,与批准文件相符的,由县级以上国土资源部门审核后,报县级以上人民政府登记造册,核发集体土地建设用地使用证,确定土地使用权。

八、农民宅基地能否办理土地使用证?

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且,根据有关法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后,再申请宅基地的, 也一律不批准。所以,不购买在农村土地上所建造的房屋,否则权利很难得到法律保护。另外,在购房时应审查土地的性质是出让还是划拨,如果是划拨在房屋出让时,还需要补交土地出让金。

九、农村村民申请宅基地必须符合哪些条件?

农村村民每户只能有一处宅基地,每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定,不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一:(1)现在住房影响乡(镇)村建设规划,需要搬迁重建的;(2)农村居民户除身边留一子女外,其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;(3)经主管部门批准,由外地迁入的农户无住房的;(4)集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;(5)离休、退休、退职的干部职工,复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居,需要建房而又无宅基地的。

有下列情况之一的,不得安排宅基地用地:(1)出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后,再申请宅基地的;(2)一户一子(女)有一处以上(含一处)宅基地的;(3)户口已迁出不在当地居住的;(4)年龄未满18周岁,又不具备分户条件的;(5)虽在农村居住而户口未迁来当地的;(6)其他规定不应建房和安排宅基地用地的。

村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的,不得再申请宅基地,但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂,经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的,除了不再批准新的宅基地外,还应按其经营场所实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员,应适时核减宅基地面积。另外,城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划,经地政部门批准后统一征地、建房,不准私自到农村买地、租地建房。

十、城镇居民能否在农村购置宅基地?

宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。土地管理法规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地将不予批准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年第234号文件规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

十一、农村村民未经批准占用土地建房要承担什么法律责任?

村民未经县级以上人民政府批准违法占地建房的,依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定,县级以上人民政府土地行政主管部门有权责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过规定标准占用宅基地的,多占的土地以非法占用土地论处。

同时,依照《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定,对违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的直接责任人员,处五年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处罚金。

十二、儿子是国家干部,能否继承父母遗留下来的农村房屋和宅基地?

公民的房屋和属于个人的合法财产,按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是国家干部,还是其他人,都可以按照继承法的规定享受继承权,并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。

我国宪法和土地管理法都明确规定,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属集体所有;宅基地和自留地、自留山属于集体所有。

根据这一规定,所有农村居民的宅基地所有权都属于集体,集体有统一规划使用的权利。宅基地上的房屋继承者继承的只是房产所有权,农村居民或者继承者在依法取得房产所有权以后,宅基地的使用权一般应当随地面上的房产所有权而转移,由继承者继续使用,其使用权应通过当地政府主管部门和当地集体经济组织协商,依法合理的确定。如果要在原有的宅基地上建房,除了要按照当地乡(镇),村的统一建设规划进行之外,还必须要由乡一级人民政府批准。

十三、什么是宅基地纠纷?

根据我国宪法、土地管理法的规定,土地的所有权属于国家和集体所有,任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此,农民对宅基地没有所有权,只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。

宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同,可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同,可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。

案例】宅基地不得随意转让

李某是某县冈田村的村民,去年,村里分了一块500平方米的宅基地给李某一家。后来李某外出经商,全家人搬到了外地安家,李某就打算把家里的宅基地卖掉。后经人介绍认识了纪某,李某以6万元的价格将宅基地卖给了纪某,双方签署了《宅基地转让协议书》。协议签署后第二年,李某觉得卖得太便宜了,不划算,于是将纪某告上法院,要求法院确认《宅基地转让协议书》无效。

法院受理该案后,公开开庭审理了此案。在法庭的主持下,双方达成了调解协议,纪某将土地返还给李某,李某按银行同期贷款利率向纪某返还购地款。


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